VENDER MI PISO

Es un acuerdo previo entre comprador y vendedor en el que las partes se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad, entregando el comprador una cantidad inicial a cuenta del total. Podemos firmar tres tipos del contrato de arras, las arras confirmatorias, en el que el perjudicado podrá elegir entre exigir su cumplimiento o resolverlo con el resarcimiento de daños e intereses pertinentes; las arras penales (cuyo incumplimiento supone la pérdida total o parcial de las arras para el comprador y la devolución más un extra para el vendedor) y las arras penitenciales, que permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Los vicios ocultos se dan cuando se adquiere un inmueble de segunda mano y este no cumple las condiciones indicadas por el vendedor. Este deberá hacerse cargo de los mismos en caso de que afecten al desempeño del inmueble o disminuyan sustancialmente su valor. Para que los vicios ocultos se consideren tal no deben ser defectos manifiestos y han de ser graves y preexistentes a la venta. Además, la reclamación deberá realizarse antes de que transcurran seis meses desde la transmisión. Algunos ejemplos de vicios ocultos son fugas de agua en tuberías que no se encuentran a la vista, derramas, vigas en mal estado, etc.

Según la LAU, el Código Civil y la Ley Hipotecaria, una vivienda arrendada sí se puede vender. Para ello, la vivienda no debe encontrarse inscrita en el Registro de la Propiedad, de modo que el nuevo propietario podrá rescindir el contrato ofreciendo tres meses de plazo para su desalojo que se inician en el momento de la notificación de que es el nuevo titular. Durante estos tres meses, el arrendatario está legalmente obligado a pagar la renta y las cantidades que se devenguen, y además no tendrá derecho a una indemnización por daños y perjuicios salvo especificación en el contrato.

Es el derecho a disfrutar de un bien inmueble que no es de nuestra titularidad. Se denomina usufructuario a quien posee el uso y disfrute de la propiedad, y nudo propietario al propietario del inmueble. El usufructuario no tiene derecho a vender ni gravarlo, pero sí podrá alquilarlo. Además, deberá asumir los gastos de conservación, de reparación o fiscales pertinentes, pero no a las cuotas de comunidad, ya que de estas deberá encargarse el propietario. Hay dos tipos de usufructo, el vitalicio (derecho exclusivo de usar y disfrutar el inmueble hasta el fallecimiento, sin posibilidad de herencia) y el temporal (con plazo determinado).

La venta de una propiedad con varios propietarios requiere la firma de todos los propietarios del inmueble o de aquella persona que posea poder notarial para actuar en nombre de los mismos. En caso de que los vendedores estén casados deberán firmar ambos cónyuges, salvo que se trate de un matrimonio constituido en régimen de separación de bienes, en cuyo caso habrá de firmar el propietario del bien inmueble.


No obstante, existen algunas excepciones:

· Para la venta de la vivienda familiar privativa, nuestro Código Civil requiere el consentimiento del cónyuge no propietario o una autorización judicial.

· Cuando una de las partes es una mercantil, deberá firmar el administrador de la sociedad o, en caso de ser una administración mancomunada, al menos dos personas o una acreditada que pueda actuar en representación de la sociedad.

· En caso de que exista un usufructo deberá firmar el contrato el nudo propietario.